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杭州拯救楼市“进退维谷”:政府开发商消费者三方博弈

2014-05-23 12:25:49    来源: 收藏

5月16—18日,一年一度的杭州房交会如期举行。值得一提的是,此次房交会在首日仅有一套房子成交,与此前的历届房交会相比,堪称惨淡至极。与去年热火朝天的杭州楼市相比,今年却坠入了降价漩涡不能自拔。5月18日,国家统计局的数据显示,在全国70个大中城市中,杭州新建商品住宅价格环比下跌0.7%,跌幅居首。4月共有22个城市的二手住宅价格环比下跌,其中,跌幅最大的也是杭州,达0.8%。

观察中国房地产市场的每一轮政策变化,调控松绑无一不是从地方政府救市开始,而在救市之前,各方会有较长时间的博弈。眼下的杭州市场,正处于一个政府、开发商、消费者三者相互博弈的时期—地方政府想救市,又不能公开救;央行要保证首套房房贷,商业银行却不太愿意执行;一些地产商想降价,却只能偷偷地降;有地产商依然唱多,但消费者观望,而有些消费者已经冲进去买了。

半数新盘去化率不足两成

5月15日下午5时,绿城中国发布公告,确认融创中国拟收购绿城中国,宋卫平、寿柏年、夏一波所持有不低于30%权益的绿城中国已发行股本。成立于19 95年的绿城是杭州最大的房地产开发公司,截至去年年底,绿城中国在全国47个城市持有104个项目。

绿城中国董事长宋卫平在随后的公开信中称,“三天前,我去无锡,6年前绿城拿的地,如今盖起了当地出类拔萃的好房子,价格也不贵,但被限制的客户太多,成了难以消化的库存。”

从宋卫平的这种委婉表述,或可体会长三角地区楼市高端产品面临的深寒窘境。“今年最难卖的是大户型,做豪宅更痛苦。”绿城富春玫瑰园 项目的一位人士告诉时代周报记者,“大家有浓厚的观望情绪,房源去化速度慢,价格有下行的压力。”

自今年2月杭州城北勾庄板块的德信和天鸿两家企业打响马年楼市第一降以来,不少开发商的项目纷纷跳水。进入第二季度,杭州楼市承受着更大的风险压力,许多品牌开发商都开始降价,以万科为例,其在杭州的项目在今年4月开始打折,这被许多业内人士视为是整个行业下滑的信号。来自香港的房产大鳄九龙仓在杭州已经拉响降价号角,其位于杭州市中心的九龙仓君玺项目,首推房源折后小户型均价4万元/平方米,大户型均价4.5万元/平方米,这个价格较之前的预计价格(4.5万-5万元/平方米)整整降了5000元/平方米。

5月初,位于杭州市辖内县级市富阳的九龙仓世纪华府项目则由原价13000元/平方米跌到几近半价的7500元/平方米出售,这一大幅降价的另一个效应是该项目售楼处随后被老业主砸坏。在过去的几个月中,杭州这座城市正饱受着降价潮的影响,商品住房成交量价齐跌。

2014年第一季度,杭州市区商品住房成交10112套,同比下降了37.8%。真正疲软的是杭州的住宅市场。

来自透明售房网的数据显示,半数开盘楼盘去化不足两成。另一方面,杭州楼市的存量房不断高企,截至5月16日,杭州全市库存定格在123676套,主城区库存57590套,而一年前,这两个数据分别对应88255套和47253套。短短一年间,杭州全市库存上升接近3.5万套!按照当前的住房销售速度,杭州楼市的库存量去化大约需要25个月,远远高于近几年平均10个月的库存消化周期。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析认为,开发商如今面临着很大困难,而杭州作为中国房地产市场上一个标志性的城市,若出现崩盘,决不可能是单一城市的崩盘,一定波及到全国。

央行喊话遭遇执行难

楼市的这种惨淡表现直接影响了土地市场。5月5日,杭州市区土地拍卖现场,计划出让的杭政储出[2014]10号和11号两宗商地,均只有一家单位报名,最终均加价100万元直接成交。卖地是地方政府的一项关键财政收入来源,中国经济研究院在2014年4月发布的一项调查表明,杭州对土地财政的依赖度排全国第一。值得注意的是,杭州土地市场的溢价在下降,今年主城区地价平均溢价率为9.3%,比去年平均20.9%的溢价率有很大的回落。

依赖土地财政的地方政府并不希望这种势头继续下去,杭州一家开发商人士告诉时代周报记者,有萧山区政府官员在上月曾到该公司拜访过,推介今年出让的土地,不过该开发商目前没有拿地计划。

对于经济下行和楼市过冷的风险之担忧,银行对房地产行业的态度越来越谨慎。杭州多家银行人士表示,不同程度地收紧了房贷政策。事实上,这种现象并不独在杭州特有。对此,5月12日,央行召集15家商业银行举行住房金融服务专题座谈会,会上要求各家银行提高个人按揭贷款发放效率,并要求各家银行提高对包括房贷在内的个贷业务的重视程度。

不过,商业银行在执行过程中仍存有变数,一家国有商业银行浙江省分行营业部人士告诉时代周报记者,该行首套房贷仍维持基准,现有政策不会立刻调整,但楼盘区域不好、有降价风险的或者客户信用记录不良的,贷款利率都要基准利率往上浮一些。

微妙的“救市”心态

如果说开发商的心纠结在楼盘推与不推之间,银行纠结在放与不放之间,市场信号则挣扎在救与不救之间。

自今年以来,杭州市已经召开多次与开发商的沟通会。一位4月与会的开发商人士告诉时代周报记者,有企业代表曾表示需要政府进行政策上的松绑。

尽管汹涌的降价潮已让地方政府担忧,但地方政府相当谨慎,在任何公开场合都不会提及放松限购的字眼。

杭州滨江集团的一位人士告诉时代周报记者,自3月以来,该公司已经先后多次参加财政部、浙江省发改委等各级政府主管部门召开的相关调研会议,“密集调研的背后,可能就是政策调整的一个信号,政府正从各个层面来了解房地产市场的现在,为宏观政策的推出做准备。”

目前,在中央楼市调控红线之下,尚无地方政府明文解除限购令,但暗度陈仓的做法在安徽铜陵等三四线城市已有出炉。就杭州市场而言,尽管政府方面尚未有明确救市的消息放出,但下半年政策微调的趋势却是逐渐明朗。4月16日,浙江省政府举行经济形势座谈会,浙江省委常委、省长李强指出,防风险,主要是防止房地产出现大的波动和企业资金链、担保链风险,努力保持房地产市场平稳健康发展。

4月23日,杭州市发改委宣布,建立房地产企业重大调价政策预报制度,房地产企业在重大调价发布前,必须通报市有关部门。虽然没有直接涉及限购松绑,但政府在暗中帮助开发商渡过难关的动作仍清晰可见。4月25日,杭州市国土资源局萧山分局发布相关通知,在购地保证金为出让地价的10%保持不变以外,设置了1000万元的上限。杭州市国土资源局萧山分局有关负责人解释称,“用这个办法,鼓励大家来萧山拍地。”

4月29日,杭州市萧山区区长办公会上还通过了一条关于拆迁户安置的新政策,将从原先的分房安置为主调整为鼓励货币安置。按照该新政策,拆迁户一年内若购新房的话,政府将补贴拆迁户房子总价的2%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为,这体现了地方政府对楼市明显降温的一种担心,此举是为了应对楼市降温作出的局部针对性措施,“这是救市,但只是很小的动作”。