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2015年楼价或上扬 瞄准时机出手是关键

2015-01-05 17:10:39    来源: 收藏

 

 中国房地产进入长效机制 预测2015年楼市恐抬头

  2015年非常规的大规模刺激政策不会再现

  目前,随着中国经济发展由两位数增长进入个位数增长的减速换挡期,经济发展进入提质增效新阶段,经济发展进入新常态也必然影响房地产业发展步入新常态。2015年的经济发展注定具有很多的不确定性,但随着经济进入新常态,房地产调控思路也更清晰,既不会将房地产“妖魔化”,继续过度打压;也不会继续将房地产“工具化”,采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看,政策会从“过紧”回归到“常态”,2015年非常规的大规模刺激政策不会再现。

  延续2014年热潮,2015年房价止跌反弹的完成过程加快

  而2015年房价到底走势如何?关键要看三个变量。第一是供求变量,即库存去化周期;第二个是货币变量,包括流动性、公积金按揭贷款的便利程度等;第三个是市场预期。2015年尤其第一季度房价会呈现止跌反弹的可能。

  1.从供求变量角度看:2014年总体呈现了供大于求的态势,这是影响楼市低迷主要原因。但是相比前三季度,第四季度供大于求的态势会得到扭转。在这样一个态势下,基本上会使目前库存走势呈现逐渐缩小态势。

  2.从库存去化角度看:目前去化速度在持续加快。如果按照“库存量/近6个月成交面积均值”来衡量库存去化周期。总体上看,今年第四季度包括一二三四线在内的典型城市库存去化周期会低于16个月。而根据经验,如果库存去化周期低于14个月,那么房价就会面临一个止跌反弹的可能。因而乐观地看,2015年第一季度房价会呈现止跌反弹的可能。

  3.从全国70城房价指数看:考虑到近期央行降息等利好政策的出台,进入房地产市场的资金流会更宽裕,包括公积金按揭贷款的提取和使用等方面会逐渐变得更便利,这会使得房价下跌的跌幅持续收窄,到了2015年第一季度完全有止跌反弹的可能。

  4.从政府政策看:新一届政府显然对于楼市稳健发展的调控依然有比较大的手腕,尤其是各大城市限购政策放松下,并没有中央政府的打压,这会使市场依然看好中国楼市;而且目前很多经济发展的引擎还没启动,如高铁新城、棚户区改造、智慧城市建设、产业园开发、城乡户籍制度统一等,这些内容背后都会迸发出无穷的购房需求。

  各大城市房价反弹迹象明显

  从一线城市看,到了2015年一季度,库存去化周期有望回归12个月以下的水平,即房价快速上涨的引擎已经启动。目前一线城市的房价,从销售均价角度看,实际上并没有明显下跌。以上海为例说明,在今年前三季度,新建商品住宅价格分别为25784、26646、26874元/平方米,环比增幅分别为2.52%、3.34%和0.86%,同比增幅分别为9.90%、11.58%、10.44%。很显然,受到住房供应结构以及房企定价策略等情况的影响,房价其实并没有下跌。

  从二、三线城市看目前救市和刺激程度最彻底的城市,主要包括限购政策放松、限贷政策放松、积极落实央行降息政策、各类刺激性的政策如补贴契税等。加上目前很多就业者还是聚集在二线省会城市,所以也会带动价格的上涨。这是最根本的一面。

  综上所述可以看出,即使宏观政策层面在第一季度并不继续出狠招,房价止跌反弹的过程也能够较容易地完成。如果考虑到宏观经济的救市力度会加大,此类政策会带来溢出现象,即间接给楼市带来利好,进而使得房价止跌反弹的完成过程会更快。

  赶在房价反弹前置业 年底出手买房正当时

  面对2015年房价恐抬头的趋势,对于置业者而言,置业时需要注意应跑在房价止跌反弹的时间节点前,因为购房置业至少需要经历三个月的时间,若不跑得快,那么房价上涨态势就会跑得比你快。所以,按目前的走势,尽量提前置业,比如在2014年12月。

  1、历年春节后需求大量释放,购房竞争激烈:大部分客户春节前的想法是观望,等到年后,看政府会不会出手调控,希望有更好更便宜的房子出现,等种种假想。所以大量需求压制到年后,造成年后市场井喷,导致购房竞争激烈。若在市场井喷的情况下买房,不但是房价更高,房源选择机会更少。因此可以说,春节前房价相对是处于低点,而且选择余地大。

  2、春节前房价趋于稳定,年后涨幅大:依照近几年房价走势,春节后涨幅平均在5%以上,有的甚至达到10%以上,而且每年3月涨幅较大,比如去年三月,东莞城区内平均涨

1万左右,主要原因就是:节前观望需求积压,节后释放市场井喷。

  3、春节前购买房源多,可挑选余地大:一般在年底有部分人员因工作繁忙,会把看房、买房推至年后,这样无形中会减少需求竞争,为节前入手购房者制造良机,可选房源较多了,能更好的进行对比筛选,自然能选到优质称心的房子。一句话“节前客选房,节后房挑客”。

  4、年前贷款相对容易,利率低享优惠:银行每年1月开始放贷,额度相对多一些,年前贷款比较容易。尽管银行陆续取消首套优惠,但年前买房还是有机会获得银行贷款的优惠政策,一般到2月底各大银行都停办优惠,大多数会按基准利率执行,比如贷款100万25年利息相差近20万,这可不是个小数目,一个家庭一年两年的收入。

  为保第一万科年前恐以价换量 年前合伙打劫万科

  2014年除了上涨明显的楼市,中国龙头房企的两大竞争者万科和绿地的“老大之争”也是2014年楼市热点。根据本月初上海亿翰智库公布的1-11月典型房企销售业绩榜单,万科前11个月的销售金额预估是19 11亿元,离全年2000亿元的年度目标已不远。但是绿地却以1918亿元的预估销售金额超过万科,给后者带来了不小的压力。对于霸主的地位,万科的高管回应不是特别在乎排名。在连续领跑房企年度销售金额9年后,一直被视为“老大”的万科真的会甘心将王者易位绿地?

  因此对于前11个月形成的7亿销售额,万科恐在最后几天冲刺一搏与绿地决一胜负。 而万科恐赶在2014年最后一月以价换量。但可以肯定的是,此时“乘火打劫”买万科房才是最明智的选择。

  例如南部湾万科城,作为东莞万科史上最大规模巨作,以80万平的超大规模成为东莞乃至珠三角片区罕见的超级大盘。南部湾万科城在岁末三个月连开三次盘,将回款15亿。临近年底,开发商为加速回款效果,恐年底让利出货。

  到了2015年一月份,房价一定会上涨。等2015年1月1日到,各大银行又有了新的贷款额度,许多已有成交意向的市民会瞬间促进成交量,而那时也无完成任务的压力,因此房价涨势已定。因此年底置业南部湾万科城则是一个千载难逢的好机会。

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