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一线城市库存尚未达到高位 一线城市松绑无望

2014-08-11 11:42:20    来源: 收藏

根据佛山市住建局提供的消息,从8月7日凌晨开始,佛山在全市范围内对房地产市场调控政策有关内容进行调整完善。至此,佛山成为广东省内首个宣布松绑限购的城市。

业内告诉《中国经营报》记者,实际上,佛山此前松绑的呼声就很高,这与当地的需求结构和库存压力有关系。佛山的外来人口比较多,部分群体积累了比较高的支付能力。此类群体在限购政策下显得很脆弱,往往不符合限购条件而无法入市。目前通过放松限购,此类约束得到取消,能够利好此类群体的积极入市。

尽管市场对于取消一线楼市限购的呼声渐起,不过一线城市仍然难言松绑。8月6日,深圳市规划和国土资源委员会发布了《关于网络流传深圳将取消限购的情况说明》,表明将严格执行住房限购政策。同时,业内人士也指出,一线城市房子供不应求的情况仍在持续,不宜放松限购。

在一线楼市坚决“不松绑”的同时,二三线楼市降价导致恐慌情绪逐渐蔓延,越来越多的购房者对于一线楼市持观望态度。“我想再等等看,这几个月房产中介频频打电话让我去看房,这说明卖房者越来越多。”北京(楼盘)一位准备入手购买二手房的投资者表示,“现在是买方市场,看清形势才能跟卖房者讨价还价。”

一线城市松绑无望

据最新数据显示,截至8月6日,全国47个限购城市中,已有17个城市官方发文确认取消限购,包括呼和浩特、济南、苏州、南宁、海口、西安、无锡、石家庄等。另外,还有11个城市仍在坚守限购,包括上海、北京、广州、深圳、台等。

如果说解除限购是救市的信号,那么不可否认的是,越来越多的重点城市显露出迫切救市的心愿。今年以来,四个一线城市库存均出现了上升,库存去化周期明显延长,从过去12个月以下水平上升到13个月以上水平。此类城市也开始出现楼盘滞销的现象。因此,北上广深四个一线城市,限购限贷政策能否松绑,成为政策和市场层面关注的焦点。

对此,相关业内人士表示,今年以来,全国超过15个城市已经放松了限购,以二三四线城市为主。然而,一线城市在限购方面,政策依然坚挺。“虽然上海、广州也在近期出现局部放松限购的传闻,不过一线城市今年内基本没放松限购的可能。”亚豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时表示。

与此同时,合富辉煌市场首席分析师黎文江也表示,至少今年内,一线城市无放松限购的可能。

“尤其是北京,今年不具备放宽或取消限购的基本条件。”郭毅说道,“今年前7个月土地出让收入就超过1200亿元,比2011年和2012年都多,这方面没有压力。另外,北京地方财政收入的增速也保持在百分之十几,而且北京二手房和新房成交量在7月有所升温,这三点决定了今年放开的可能性不大。”

据统计数据,截至6月20日,北京楼市库存为80844套,这是2013年初北京楼市库存跌破8万套后,再次回归8万套以上,创下近18个月新高。而2012年4月份,北京的库存量为9.1万套。也就是说,当前北京楼市库存未达到2012年上半年的高位。

对此,北京房地产协会秘书长陈志也认为,北京今年的住宅市场不会比2011年差。“2011年,北京市纯商品房成交只有5.8万套,但今年预计会增长到7.5万以上。今年上半年,北京市纯商品住宅成交2.4万套,已经记录在案,今年还有3万套上市的自住房。虽然自住型商品房可能会出现弃选的情况,但这些产品最终都会被消化掉。如果下半年北京市能保持与上半年同样的商品房成交量,今年整体市场都不错。”

据北京市公布的数据显示,2014年上半年,北京市地方公共财政预算收入2182.5亿元,同比增长11.1%,顺利完成了过半任务。北京市财政局副局长、新闻发言人韩杰表示,2013年土地收入的增加,和土地市场比较好有关系。不过,根据2013年测算,北京土地收入可用预算只占政府“三本预算”(指政府性基金、公共财政预算、国资预算)整体的8%。“换句话说,北京财政收入没有依赖土地收入。”郭毅告诉记者。

“举个例子来看,截至目前,上海新建住宅库存一度突破1150万平方米,创2011年限购以来的库存新高。但实际上上海对土地财政的依赖程度较低,主要GDP来源为金融和服务业,楼市库存压力不足以增加政府的财政压力。”上海某金融机构房地产研究人士告诉记者,因此,对于一线城市来说,至少在今年内,都无放松限购的可能。

除此以外,严跃进还告诉记者,一步到位的放松做法并不现实。一线城市的楼市调控政策还不能轻易地解除,否则容易引发楼市秩序混乱。但基于目前楼市周期性的调整节奏,对一线城市政策进行微调的时机也逐渐成熟。

“因此,基于对政策的反思进行微调则显得很有必要。关键是要把控两点:一是落实市场化的原则,即用差异化的思路、财税金融的手段来进行调控。二是要拯救并激活曾被压抑的购房需求,真正让支付能力得到释放,并加速楼市资源的循环。”严跃进告诉记者。

同时,陈志也认为,随着今年上半年土地市场表现不差,而北京市税收数据也不错来看,这意味着北京政府会适时适度进行结构性调整。“比如,原来住宅一头独大,现在会更均衡转向商业地产或者园区产业上。”

下行压力加大

成交滞缓,库存高导致政府救市心切。那么,取消限购,是否会给楼市带来回暖的可能性呢?

太平洋证券房地产行业分析师周炯认为,限购政策对不同城市的影响不尽相同。对于一些受限购影响较大的城市来说,松绑后的反弹会大一些,反之影响就很小。总体而言,限购松绑对楼市整体的成交量影响不会太大。

“随着地方松绑限购,部分地区出现了短期集中网签量上升带来的"小阳春",但随着批量的消化,放松限购并未对地方楼市带来较大影响。”上海某金融机构人士告诉记者,目前在已经放松限购的城市中,库存周期少则十二三个月,多则达到了37个月,市场压力较为明显。综合多个已经放松限购一个月以上的城市楼市成交看,并未对成交起到明显的刺激作用。

“就拿佛山来说,目前佛山的新房库存量达到了600万平方米,这意味着还有那么多房子没有卖出,不会一下子就消化掉。另一方面佛山未来可开发的新房也比较多,供求关系决定了房子并不奇货可居,开发商与购买者也相对理性。”佛山市房地产业协会副会长骆仪克分析称,因此,放松限购,楼市成交和价格并不会呈现疯涨的态势。

郭毅告诉记者,限购放松之后首先是交易量的上升,交易量上升后造成的必然结果是价格上扬,但主要是影响购房者的预期,预期市场上行,就会有很多人进场,可是,现在主要是预期下行,有需求的人担心以后房价下降所以持币观望。总体而言,限购松绑对整体成交量影响不会太大,因为目前投资和投机型购房需求仍处于被遏制状态。

与此同时,北京一位不愿具名的金融业人士告诉记者,目前来看,取消限购对市场成交的刺激并不明显,多数依旧低迷,仅个别明文调整限购城市成交量回升,但几乎是短期冲高后又快速回落。“换句话说,多地取消限购的政策至今并未收到强有力的效果。”

值得注意的是,有市场人士认为,就目前而言,限购松绑不会改变房地产市场的整体下行趋势。今年下半年,房地产类资产的风险仍然存在,二三线城市松绑限购尚不足以扭转目前房地产市场的整体局面,在一线城市限购松绑并无可能的情况下,房地产依旧有下拐迹象,而明年或将是重要一年。

然而,也有不少业内人士表示,从目前市场看,因为经济涨幅放缓,地方政府对房地产依赖度明显上升。在此背景下,地方政府干预推进动力增加,各地救市热情将持续上涨。预计在贷款松动下,楼市或呈现部分回暖,而这一做法或引起其他城市的跟风。

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